Un informe publicado por el Institut de Recerca Urban de Barcelona analiza la situación de los alquileres en España y las consecuencias de su desprotección
La vivienda es el segundo problema más importante que existe en España según el Barómetro del CIS de noviembre. La crisis habitacional se ha consagrado entre los principales asuntos de la agenda política y mediática después de que cientos de miles de personas se manifestaran el día 13 a lo largo del Estado. Todos los partidos han incorporado desde entonces discursos y hojas de ruta sobre la problemática en sus apariciones públicas. No hace mucho, Pedro Sánchez aparecía en el Congreso Federal del PSOE anunciando la creación de “una gran empresa pública de vivienda”.
Sin embargo, al cabo de unos días la iniciativa se ha desinflado como también lo ha hecho el apoyo que el gobierno mostró inicialmente al movimiento de vivienda cuando este colmaba las calles. Durante estos meses no se han detenido los desahucios, algunos de ellos ordenados por entidades públicas como la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y otros ejecutados en zonas afectadas por la DANA a pocos días de la tragedia. El precio medio de la vivienda alcanzó la mayor subida interanual desde 2022 con un aumento del 8,1% en el tercer trimestre de 2024, según el INE, y, mientras tanto, la medida más ambiciosa que ha puesto en marcha el ejecutivo progresista ha sido un bono de ayudas al alquiler que contribuirá a financiar el rentismo y justificar nuevas subidas en los precios.
Las reformas planteadas por PSOE y Sumar no superan el viejo mantra de la construcción de parque público en un país con casi 4 millones de casas vacías donde 6 de cada 10 compras de vivienda se producen al contado, es decir, con la idea de emplearlas como bien de mercado. La época de las hipotecas se ha terminado y el alquiler es el fenómeno en alza, pero la legislación y las costumbres políticas desarrolladas en un país tradicionalmente de propietarios no están alcanzando para proteger al creciente sector inquilino.
El estudio Vivir de alquiler: inseguridad garantizada por ley, publicado por el Institut de Recerca Urban de Barcelona (IDRA), explica que: “En España, el sistema de tenencia de la vivienda ha evolucionado hacia una estructura cada vez más parecida a la de otros países europeos, con un aumento del alquiler como modalidad”. Sin embargo, “la inseguridad residencial de los hogares en alquiler es mucho mayor en España que en el resto de la Unión Europea”, realidad que puede remontarse en lo jurídico al Decreto Boyer de 1985. Dicha norma hizo primar el contrato de alquiler temporal por encima del indefinido bajo la creencia de que dicha fórmula contractual ampliaría la oferta y bajaría los precios. No obstante, la ley perduró y se actualizó en 1994 y 2013 sin que produjera los efectos deseados. Su principal consecuencia no fue un abaratamiento del alquiler sino la destrucción de las garantías de estabilidad básicas del alquiler. En la actualidad sólo 1 de cada 10 arrendamientos son indefinidos y cuentan por tanto con mayores protecciones contra las subidas de precios y los desalojos.
El alquiler temporal, según el informe, beneficia principalmente a caseros, agencias y portales inmobiliarios ya que les permite aumentar los precios y deshacerse de inquilinos de menor poder adquisitivo con mayor rapidez y flexibilidad. A esto se suma que “en los últimos años asistimos a un nuevo fenómeno: la hiper-inseguridad, caracterizada por una sustitución de los contratos temporales por alquileres de temporada”, pues los de este tipo permiten saltarse los mecanismos de protección que la última reforma de la Ley de Arrendamiento
En un contexto de desprotección legal del alquiler, numerosos inmuebles vacíos propiedad de los bancos tras la crisis de 2008 y de auge de la demanda habitacional en ciudades y zonas turísticas no es de extrañar que fondos de inversión y grandes capitales como BlackRock o Blackstone se hayan instalado tan cómodamente en nuestro mercado inmobiliario llevando a cabo lucrativas prácticas especulativas con la vivienda y generando una espiral alcista de los precios. Tendencia esta que no se explica por la inflación tal y como confirma IDRA: “entre los inquilinos que llevan más de 5 años en su vivienda, el 45,5% en Madrid y el 61,1% en Barcelona han experimentado subidas superiores a la actualización anual basada en el Índice de Precios del Consumo (IPC)”.
El informe también ahonda en las consecuencias de este proceso: uno de cada tres hogares en Madrid y Barcelona destina el 50% de sus ingresos sólo a pagar alquiler y suministros, además, dos tercios de los alquileres en ambas ciudades suponen más del 30% de los recursos totales del inquilino. En resumen, “la mitad de los inquilinos queda en situación de pobreza severa relativa tras el pago de la vivienda”. Pese a todo, la renta es el último gasto que deja de pagarse incluso en situaciones de vulnerabilidad, dato con el que IDRA desmiente que la “inquiokupación” sea un fenómeno tan frecuente como a menudo se retrata. Esto, por otro lado, redunda en que el alquiler se vuelve una transferencia estructural de rentas desde los sectores sociales más vulnerables, que carecen de otra opción habitacional que un alquiler en los términos que dicte el mercado, hacia sectores acomodados y capitales extranjeros.
Los fenómenos sociales resultantes son dos. En un sentido estructural, aumenta la desigualdad y se abre una brecha entre población propietaria e inquilina que suele demarcarse por factores como edad, nacionalidad y estatus socioeconómico. En lo concreto, la inseguridad habitacional afecta cada vez a más personas y familias que ven mermado su poder adquisitivo, sufren mudanzas forzosas frecuentes o directamente sufren un desalojo y se quedan en la calle sin alternativa habitacional.
El estudio de IDRA se centra en el segundo enfoque y propone una serie de políticas públicas para paliar los efectos más inmediatos de la crisis de vivienda: la implantación legal del contrato indefinido para terminar con la temporalidad, la regulación efectiva de los alquileres y la implantación de mecanismos para evitar el uso especulativo de la vivienda. Algunas de estas medidas no son nuevas, por ejemplo, la congelación de alquileres se aplicó en España entre 2020 y 2023 y en 2021 se puso en marcha un aumento del IBI para las viviendas vacías. Sin embargo, este tipo de iniciativas no encuentran suficientes respaldos hoy en el Congreso, donde sólo grupos como Podemos o EH Bildu las proponen, ni tampoco parecen convencer al ejecutivo, que se muestra reluctante a aplicar si quiera medidas como la prórroga pactada hasta 2028 para la protección contra desahucios hipotecarios.